Как искать место для кафе
Прошлой осенью мы ввязались в авантюрную историю: решили на спор за 6 месяцев открыть кофейню и вывести в плюс. План был такой: за месяц найдем помещение, потом быстренько отремонтируем — останется еще 4 месяца, чтобы выйти в плюс. Но всё сразу пошло не так: мы искали помещение 3,5 месяца вместо одного.
Спустя 5 месяцев мы открыли первый бизнес — кофеточку внутри сырного магазина. Еще через два месяца — отдельную кофейню в центре Москвы. Сейчас я строю кафе в творческом квартале «Вернисаж». Мы запустили три бизнеса на трех совсем разных локациях. Я расскажу начинающим бизнесменам, что мы узнали о рынке коммерческой недвижимости в Москве, пока искали помещения.
- Автор: Саша Волкова
- Автор, владелица кофейни «Заварили»: Саша Волкова
- Иллюстратор: Ivan Might
Что в статье
- Кому достаются «хорошие точки»
- Придумайте особый подход
Я не эксперт, не экономист — я человек с маленьким бизнесом, который трижды искал хорошую точку. Расскажу всё с цифрами, фотками и видео — надеюсь, что статья поможет вам найти подходящее помещение быстрее.
Так выглядит наша первая кофе-точка на Таганке: я, шеф-бариста Ира Давыдова и партнерка Света Панкратова
Кому достаются «хорошие точки»
Нам говорили: «90% успеха кофейни зависит от точки». Мы поняли эту фразу так: «Надо просто поднапрячься и найти хорошую точку, тогда 90% успеха обеспечено — останется только варить кофе и считать деньги». «Хорошая точка» — это та, где прохожих много, а ставка низкая. И мы принялись её искать.
Оказалось, «хорошие точки» достаются тем, у кого есть репутация, знакомства или капиталы, а нам достанется обычная, как у всех.
Хорошую точку получит тот, кого знают на рынке. Предположим, Гинза открывает крупный проект вроде «Даниловского рынка». Кого они позовут? Того, кто участвовал в прошлых проектах, или того, кто открыл хотя бы одну успешную точку. Если у вас нет ничего, кроме бизнес-плана, вряд ли вы кого-то заинтересуете.
Более того: если вы — человек со стороны, то, вероятно, даже не узнаете, кто и где планирует крупные проекты. У нас так и вышло: пока мы искали помещение, на Автозаводской открылся проект «Стрит» — идеальное место для нашей кофейни. Но мы узнали об этом проекте, когда он уже начал работать, и все места были заняты.
Алена Ермакова и Анна Бичевская, создательницы проекта Stay Hungry, объяснили нам, что делать, чтобы попасть в классный проект
Хорошую точку получит монополист. Если владеете бизнес-центром, вы сможете открыть успешную кофейню. Сделайте свою или постройте «Даблби» по франшизе, не пускайте в бизнес-центр конкурентов — получите прибыль. В таком случае не так важно, что вы варите и как — монопольное положение обеспечит вам 90% успеха.
Хорошую точку получит тот, у кого есть штат риелторов. Среди кофейников ходят легенды, что кому-то удалось перехватить хорошую точку на ЦИАНе: появилось объявление — в ту же минуту звонишь и едешь смотреть. Одна проблема — эти истории чаще всего заканчиваются так: «Но когда я приехал, точка была уже арендована». Пока вы шерстите ЦИАН, то же самое делают сотни агентов крупных сетевых кофеен. Они быстрее вас и опытнее. Если вам досталась какая-то точка, значит, уже сотни профессионалов сочли её неперспективной.
Может быть, вы найдете «хорошую точку», но скорее всего вам будут предлагать только обычные: с низким трафиком или высокой ставкой. «Рынок аренды устроен так, чтобы зарабатывал только арендодатель», — так описала ситуацию владелица одной кофейни. Если точка на трафике, то арендная ставка настолько высокая, что вам будет сложно отбиться. Если ставка низкая, то и трафик низкий — вы снова ничего не зарабатываете. И так без конца. Для новичков не бывает «хороших точек», а бывают только обычные, как у всех.
Но можно обойти это правило.
Придумайте особый подход
Чтобы выиграть эту игру, думайте не как все. Знаю, совет звучит общо, но иначе никак. Вам нужно найти точку, которую проглядели сотни риелторов, и сделать из нее классное место. Для этого вам нужен особый подход.
Придумаете другой формат аренды. Cabinet Brew Bar продавал кофе с велосипеда; бары на Хлебзаводе ставят точки в морских контейнерах; Stay Hungry первые фестивали делали на заброшенных заводах. Повторять их опыт не стоит — это уже избитая тема. Но вы можете придумать что-то свое.
Наша третья точка стоит на Вернисаже. Ну как стоит — мы каждый день переносим её туда-сюда: где трафик, там и мы